Jakarta, CNBC Indonesia – Para pemburu Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pasti tak asing dengan iming-iming bunga ‘fixed rate’ dalam kurun waktu tertentu. Meski tak salah, calon pembeli rumah harus paham betul sebelum kepincut dengan promo tersebut.

Seperti pada penyaluran pinjaman jenis lain, bank memiliki suku bunga khusus yang diberikan untuk KPR. Jumlah suku bunga ini berbeda-beda tiap bank, tergantung kebijakan dan perhitungan masing-masing.

Informasi mengenai besar suku bunga KPR terkini bisa dilihat pada laman resmi masing-masing bank, atau melalui kontak pelanggan masing-masing. Sementara untuk informasi mengenai Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bisa dilihat melalui laman resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Umumnya, ada dua jenis suku bunga yang diberlakukan bank untuk KPR. Kedua jenis suku bunga yang dimaksud adalah suku bunga tetap atau fixed, dan mengambang atau floating. Lantas, apa perbedaan antara keduanya?

1. Suku Bunga Tetap (fixed)

Mengutip keterangan OJK, suku bungafixedberarti tingkat bunga yang nilainya tetap alias tidak berubah. Ketetapan suku bungafixedbiasanya dibatasi waktu, meski ada juga bank yang memberi suku bungafixedsepanjang masa kredit yang dimiliki konsumer.

Suku bunga tetap memberi keuntungan bagi debitur atau pemilik utang, karena jumlah cicilan yang harus dibayar tiap bulan nilainya tidak akan berubah selama kurun waktu yang diatur. Nilai cicilan tidak akan terpengaruh naik-turunnya kondisi perekonomian dan tingkat suku bunga yang ditetapkan perbankan.

Kalimat promosi pada awal artikel ini menjadi contoh penawaran suku bunga fixed yang memiliki batasan waktu, yaitu selama 3 tahun. Artinya, jika pemburu KPR sukses mendapatkan pinjaman untuk membeli hunian yang diiklankan menggunakan jasa bank terkait, maka ia akan dikenakan bunga tetap sebesar 5% dari pinjamannya selama 3 tahun pertama. Setelah itu, pada tahun keempat debitur biasanya dikenakan tarif bunga mengambang atau sesuai pergerakan pasar.

Contoh perhitungan suku bunga fixed bisa dilihat sebagai berikut:

Andi sukses diterima pengajuan KPR-nya selama 20 tahun oleh Bank A untuk membeli rumah harga Rp500 juta di daerah Bekasi. Karena mengajukan KPR di masa promo, Andi berhak mendapat suku bungafixed8% selama masa KPR. Lantas, berapa besar cicilan yang harus Andi bayar?

Nilai cicilan yang harus dibayar Andi bisa dihitung menggunakan rumus: Plafon KPR x suku bunga x tenor dalam hitungan tahun / jumlah bulan. Apabila angka-angka di atas dimasukkan, maka nilai ciiclan Andi per bulan adalah: 500.000.000 x 8% x 20 / 240 = Rp3.333.333

2. Suku Bunga Mengambang (floating)

Suku bunga mengambang memiliki arti nilai bunga yang berubah mengikuti pergerakan harga di pasar. Apabila suku bunga di pasar trennya naik, maka suku bunga mengambang juga akan bertambah.

Sebagai contoh: debitur KPR yang memasuki masa suku bungafloatingpada Januari 2022 membayar cicilan sebesar Rp5 juta atas pinjamannya dengan bunga 7%. Akan tetapi, cicilan yang ia bayar pada Februari 2022 naik menjadi Rp6 juta karena adanya kenaikan bunga kredit di atas 7%.

Sifat suku bunga mengambang yang mengikuti tren pasar memberi keuntungan bagi debitur jika tren bunga kredit sedang menurun. Debitur bisa mendapat bunga yang rendah sesuai penurunan yang terjadi. Akan tetapi, jumlah cicilan bisa kembali naik jika suku bunga pasar dalam tren naik.

Biasanya, suku bunga mengambang mulai berlaku dalam kurun beberapa tahun setelah seseorang mendapat KPR. Jika menggunakan contoh di awal tulisan, maka pemburu KPR yang mendapat rumah tersebut akan mendapat suku bunga floating saat memasuki tahun ke-4 setelah bank mencairkan pinjaman.

Besaran suku bunga yang harus dibayar debitur saat memasuki masa bunga mengambang ditentukan oleh pihak bank. Biasanya, bank menentukan besaran suku bunga floating dalam kurun 6-12 bulan sekali.

Ada dua cara menghitung cicilan KPR dengan suku bunga floating, yaitu menggunakan skema efektif dan anuitas. Skema efektif menjadikan saldo pinjaman sebagai acuan perhitungan angsuran tiap bulan. Rumus perhitungan skema efektif adalah: angsuran pokok ditambah angsuran bunga.

Angsuran pokok adalah nilai total pinjaman dibagi tenor kredit dalam bulan. Kemudian, angsuran bunga adalah saldo pinjaman bulan sebelumnya x suku bunga x (30 hari/360 hari).

Pada skema anuitas, perhitungan dilakukan menggunakan rumus yang menggabungkan skema cicilan flat plus skema efektif. Skema ini banyak digunakan bank di Indonesia yang memberikan KPR. Dengan skema ini, jumlah cicilan yang dibayar debitur setiap bulan bisa sama. Perbedaan hanya ada di peruntukan uang cicilan yang dibayar tiap bulan: apakah untuk menyicil bunga pinjaman, atau pokok pinjaman.

(mkh/mkh)
Sumber: CNBC Indonesia